En matière de trafic immobilier, les saisies sont-elles un bon investissement ? Elles peuvent l’être, mais investir dans le marché des saisies immobilières est une stratégie qui exige un niveau de sophistication et de diligence bien supérieur à ce que la plupart des gens réalisent. Le potentiel est important, mais il faut faire de gros efforts pour en tirer profit.
Points clés à retenir
- Investir dans le marché des saisies peut être lucratif, mais cela demande beaucoup de travail.
- Les investisseurs ont besoin de stratégies bien pensées pour savoir pourquoi ils investissent dans ces biens, comment ils les acquièrent et comment ils les utiliseront et/ou les céderont.
- Les investisseurs doivent effectuer des recherches approfondies sur le marché immobilier local et sur chaque propriété, ainsi que sur les normes des autorités nationales et locales et sur la force du monde des affaires.
L’investissement en forclusion doit être considéré comme tout investissement important, nécessitant une attention particulière, de la diligence et une recherche minutieuse sur les tendances locales en matière de propriété, d’économie et de démographie. Il nécessite également la mise en place d’une stratégie d’acquisition de biens immobiliers et de vente éventuelle.
Les investissements de forclusion ne sont pas pour les amateurs
L’achat de voitures d’occasion aux enchères est similaire à l’investissement dans des biens saisis. Les vendeurs de voitures d’occasion sont des personnes qui connaissent toutes les marques et tous les modèles ainsi que leurs défauts communs et la façon de les modifier pour créer de la valeur. Ils prennent beaucoup moins de risques que la personne moyenne qui assiste à une vente aux enchères juste pour acheter une voiture au rabais.
De nombreux acheteurs de biens saisis se rendent à la vente aux enchères sur les marches du palais de justice dans l’espoir de faire une bonne affaire, à savoir la disparité entre le prix d’adjudication et la valeur intrinsèque du bien. Cependant, il se peut qu’ils n’aient aucune connaissance sérieuse de l’investissement lui-même ou des stratégies de réduction des risques. Les investisseurs expérimentés sur le marché des saisies immobilières savent que le fait de se fier à l’écart de prix comme principale source de revenus d’investissement est une recette pour le désastre.
La bonne méthode pour obtenir une propriété saisie n’est pas l’approche au coup par coup ; elle consiste plutôt à sélectionner des propriétés qui se trouvent dans un endroit destiné à être réaménagé ou amélioré. Les propriétés doivent avoir des caractéristiques distinctes qui les distinguent des autres sur le marché local ou qui offrent une possibilité de créer de la valeur.
Stratégies d’investissement
Tout investisseur dans l’immobilier doit avoir une stratégie bien réfléchie qui comprend les objectifs et la manière d’acquérir la propriété, de la détenir et, finalement, de la céder. Cette stratégie est d’autant plus essentielle lorsqu’il s’agit d’investir spécifiquement sur le marché des saisies immobilières. Vous devez déterminer si la saisie est le résultat de circonstances malheureuses liées à l’ancien propriétaire ou d’une tendance plus générale qui peut affecter le marché local.
Les investisseurs doivent effectuer un nombre important de recherches sur le marché immobilier local. La demande de biens immobiliers est fonction de la croissance de la population, de la croissance de l’emploi, de la croissance du revenu disponible et des changements démographiques. Elle aura une incidence considérable sur les prix ainsi que sur la capacité à vendre des propriétés à la fin de la période d’investissement.
Effectuer des recherches sur le développement des infrastructures à venir, telles que les routes, les écoles et les projets communautaires. Découvrez également comment les autorités locales et nationales soutiennent la croissance des entreprises et envisagent de résoudre des problèmes particuliers, tels que le trafic, la qualité de l’air, la criminalité et les taxes. Tous ces éléments rendront une zone plus attrayante et augmenteront la valeur des propriétés qui s’y trouvent.
Il peut être judicieux d’entrer en contact avec les propriétaires de biens immobiliers destinés à être saisis avant que leur maison ne soit mise aux enchères.
Stratégies d’acquisition
La plupart des investisseurs ont appris à parcourir les publications qui énumèrent les biens mis aux enchères, puis à correspondre avec les propriétaires au sujet de leur intention d’acheter le bien avant qu’il ne soit mis aux enchères. Bien qu’il soit possible d’obtenir des accords sur les marches du palais de justice, trouver d’autres moyens de sécuriser les biens en détresse améliorera considérablement vos chances de conclure. Cela peut également vous donner l’occasion de comprendre et d’analyser pleinement la propriété.
Par exemple, disons qu’un investisseur accède à des propriétés en utilisant ses contacts sur le marché et ses connaissances en matière de prêts résidentiels pour aider les propriétaires en difficulté à négocier avec leurs prêteurs. Si les problèmes de prêt sont résolus, non seulement l’investisseur améliore sa réputation auprès des propriétaires et des prêteurs, mais il peut également être orienté vers d’autres personnes ayant des prêts problématiques. Et si la situation ne peut pas être réglée, l’investisseur est le premier à acquérir le bien, car il a gagné la confiance des propriétaires. L’investisseur peut également prendre une décision éclairée sur l’achat du bien, car il a pris connaissance de ses inconvénients et de ses avantages.
Une autre stratégie consiste à acheter les prêts en difficulté à un prix réduit auprès des prêteurs. Les banques et autres établissements de crédit n’aiment pas acquérir des créances. Pour éviter d’acquérir des biens immobiliers, ces institutions vendent souvent plusieurs prêts non performants avec une forte décote par rapport au pair. Les investisseurs peuvent être plus flexibles que les prêteurs pour élaborer un prêt non productif, le transformant parfois en un prêt productif qui aura un rendement beaucoup plus élevé, grâce à la base plus faible de l’investissement de l’investisseur. Une fois les prêts arrivés à échéance, les investisseurs peuvent soit les conserver, soit les vendre à un prix plus élevé une fois que les prêts ont été performants pendant un certain temps.
Si les prêts ne peuvent pas être accordés, l’investisseur peut saisir la propriété et prendre le titre de propriété sans avoir à entrer en concurrence avec d’autres parties. Le seul inconvénient de cette approche est que l’achat d’un ensemble de prêts nécessite une mise de fonds plus importante que l’achat de propriétés individuelles aux enchères. Le fait est qu’il existe des moyens créatifs de réduire la concurrence pour l’acquisition d’un actif non performant.
Stratégies d’appropriation
Les investisseurs doivent également être sûrs de ce qu’ils doivent faire une fois que l’actif est acquis. Le bien sera-t-il « retourné » sur le marché, ou sera-t-il détenu et assaisonné en attendant un changement du marché avant d’être vendu ?
Retournement des propriétés
Les investisseurs qui envisagent d’acheter des saisies et de les revendre peu après l’achat doivent trouver des moyens d’améliorer la propriété. Les moyens les plus rentables sont l’ajout de chambres et de salles de bains, la rénovation des cuisines et la finition des sous-sols ou d’autres espaces inutilisés.
Les informations relatives aux transactions immobilières étant de notoriété publique, certains acheteurs potentiels hésiteront à payer une prime pour une propriété immédiatement après une vente forcée, même si son prix est conforme à celui d’autres propriétés dans la région. La création de valeur par le réaménagement contribue à justifier le prix de revente plus élevé et peut réduire le risque de longues périodes de commercialisation. Toutefois, les investisseurs doivent se méfier d’améliorer la propriété au point que son prix soit considérablement plus élevé que celui des propriétés voisines.
C’est une mauvaise idée d’améliorer une maison saisie au point de la vendre au prix du marché.
Détenir des propriétés
Une autre stratégie consiste à conserver les actifs en tant que biens locatifs jusqu’à ce que quelque chose se produise sur le marché pour augmenter la valeur des propriétés. Les investisseurs doivent être suffisamment conscients du marché de la location pour être sûrs que la demande d’espace locatif est suffisante et que la propriété générera un loyer suffisant pour couvrir le coût de son entretien.
Pour ceux qui peuvent supporter le temps et les efforts supplémentaires qu’exige le fait d’être propriétaire, l’achat au rabais de biens en difficulté et leur conversion en biens locatifs peuvent créer une richesse importante. La possibilité d’obtenir un financement intéressant, comme des prêts à intérêt unique, de concert avec la déductibilité des intérêts hypothécaires de l’impôt sur le revenu, peut permettre de créer des liquidités en attendant le bon moment pour vendre.
Bien que l’immobilier résidentiel ne soit pas aussi volatile que d’autres classes d’actifs, il se caractérise par de longues périodes de faibles rendements, puis par un pic de valeur correspondant à un changement majeur de la demande qui explique une part importante du rendement. Là encore, c’est l’impulsion donnée à la recherche en cours et à une stratégie de période de détention qui permettra d’estimer le moment du bond de valeur et de créer un plan pour l’actif en préparation de la vente.
Stratégies de sortie
Ne pas avoir réfléchi à une stratégie de sortie est une grave erreur que les nouveaux investisseurs font généralement. Beaucoup ont la fausse impression que le meilleur moment pour investir dans des biens saisis est celui où ils sont disponibles en abondance. En réalité, l’augmentation significative du nombre de maisons à vendre et de biens saisis met en évidence un problème qui empêche les gens de payer leurs prêts ou les rend réticents à garder leur maison. Cela peut être dû à la perte d’emplois dans la région ou à un problème d’infrastructure qui rend la région indésirable.
Ces tendances auront un impact positif sur l’offre de logements disponibles à la vente ou sur les saisies immobilières et un impact négatif sur la demande. Cela signifie qu’il sera plus difficile de vendre la propriété tant que les fondamentaux du marché ne se seront pas améliorés.
Une erreur courante commise par les investisseurs qui se fient uniquement à la différence de prix pour leur profit est qu’ils ne se rendent pas compte de l’impact négatif des coûts de portage. Les frais peuvent comprendre les paiements hypothécaires, les impôts, les assurances et l’entretien pendant une période de commercialisation et de vente prolongée.
Fixer un délai pour la vente d’un bien immobilier, puis escompter le prix jusqu’à la vente du bien, est un moyen d’éviter des frais de possession excessifs. Il est bien préférable de vendre avec un profit faible à nul que de continuer à proposer un bien à un prix qui assurera une longue période de commercialisation, ce qui accumulera des frais de possession pouvant entraîner des pertes.
Investir dans des actifs immobiliers non performants pour créer de la richesse est une stratégie viable, mais ce n’est pas une façon de s’enrichir rapidement. Pour chaque histoire d’enrichissement, il y a dix personnes de plus qui ont perdu leur capital parce qu’elles n’ont pas suivi l’évolution des tendances du marché.
Ceux qui réussissent sur le marché des saisies ont étudié les stratégies et les tactiques d’autres investisseurs prospères. Ils ont consacré le temps et les ressources nécessaires pour établir les contacts appropriés sur le marché, afin de créer un avantage concurrentiel sur les autres. Cependant, consacrer du temps et de l’énergie à connaître le marché immobilier local n’est qu’une des nombreuses stratégies que les investisseurs peuvent utiliser pour avoir un avantage sur la concurrence. Le succès vient de stratégies d’acquisition et de sortie intelligentes, soigneusement élaborées et exécutées.