Qu’est-ce qu’un bail triple net (NNN) ?
Un bail triple net(triple-Net ou NNN) est un contrat de location d’un bien immobilier par lequel le locataire ou le preneur à bail s’engage à payer toutes les dépenses liées au bien, y compris les taxes foncières, l’assurance du bâtiment et l’entretien. Ces paiements s’ajoutent aux frais de loyer et de services publics, et tous les paiements sont généralement à la charge du propriétaire en l’absence d’un bail triple, double ou simple net.
Points clés à retenir
- Avec un bail triple net, le locataire accepte de payer les frais de propriété tels que les taxes immobilières, l’assurance du bâtiment et l’entretien en plus du loyer et des services publics.
- Les baux triple net ont tendance à avoir un loyer moins élevé parce que le locataire assume une plus grande partie des dépenses courantes pour la propriété.
- Un bail net unique sur une propriété commerciale inclut les taxes foncières en plus du loyer.
- Un bail double net sur une propriété commerciale comprend les taxes foncières et l’assurance de la propriété en plus du loyer.
- Les propriétés louées en triple net sont devenues des véhicules d’investissement populaires pour les investisseurs car elles offrent un revenu régulier à faible risque.
Comprendre le bail triple net (NNN)
Si un propriétaire loue un bâtiment à une entreprise en utilisant un bail triple net, le locataire est responsable du paiement des impôts fonciers du bâtiment, de l’assurance du bâtiment et du coût de tout entretien ou réparation que le bâtiment peut nécessiter pendant la durée du bail. Comme le locataire couvre ces coûts, qui seraient autrement à la charge du propriétaire, le loyer demandé dans le bail triple net est généralement inférieur au loyer demandé dans un contrat de bail standard. Le taux de capitalisation, qui est utilisé pour calculer le montant du bail, est déterminé par la solvabilité du locataire.
Dans l’immobilier commercial, un bail net est un bail dans lequel le locataire est tenu de payer une partie ou la totalité des taxes, des frais et des coûts d’entretien d’un bien immobilier. Un bail net simple impose aux locataires de payer des impôts fonciers en plus du loyer, et un bail net double porte généralement sur une assurance de biens.
Considérations particulières
Les propriétés louées à trois fois le montant net sont devenues des véhicules d’investissement populaires pour les investisseurs à la recherche d’un revenu régulier avec un risque relativement faible. Les investissements à triple bail net sont généralement un portefeuille de propriétés comprenant trois ou plus de trois propriétés commerciales de haute qualité entièrement louées par un seul locataire avec un flux de trésorerie en place. Les propriétés commerciales peuvent comprendre des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des parcs industriels ou des bâtiments indépendants exploités par des banques, des pharmacies ou des chaînes de restaurants. La durée typique d’un bail est de 10 à 15 ans, avec une indexation contractuelle des loyers intégrée.
Les avantages pour les investisseurs comprennent un revenu stable à long terme avec la possibilité d’une appréciation du capital de la propriété sous-jacente. Les investisseurs peuvent investir dans des biens immobiliers de haute qualité sans se soucier des opérations de gestion, notamment des facteurs de vacance, des coûts d’amélioration des locataires ou des frais de location. Lorsque les biens sous-jacents sont vendus, les investisseurs peuvent transformer leur capital en un autre investissement de location triple net sans payer d’impôts grâce à un échange à imposition différée 1031.
Les investisseurs dans les offres de triple investissement net doivent être accrédités avec une valeur nette d’au moins 1 million de dollars hors valeur de leur résidence principale ou 200 000 dollars de revenus (300 000 dollars pour les co-déclarants). Les petits investisseurs peuvent participer à des offres de location triple net en investissant dans des fonds d’investissement immobilier (REIT) qui se concentrent sur ce type de biens dans leurs portefeuilles.