Si vous interrogez la plupart des propriétaires sur leurs impôts fonciers, ils vous diront probablement qu’ils paient trop cher. Les impôts fonciers sont des taxes foncières calculées par les autorités locales et payées par les propriétaires. Ils sont considérés comme ad valorem, ce qui signifie qu’ils sont évalués en fonction de la valeur de votre propriété.
Les revenus générés par les taxes foncières sont généralement utilisés pour financer des projets et des services locaux tels que les services d’incendie, les forces de l’ordre, les loisirs publics locaux et l’éducation. Bien que ces services profitent à tous les résidents, les taxes foncières peuvent être extrêmement lourdes pour les propriétaires individuels. Ils ont tendance à augmenter régulièrement au fil du temps. Même après avoir remboursé votre prêt hypothécaire, les factures d’impôts continuent d’arriver. Certains États ont des niveaux d’imposition foncière plus favorables, mais il y a généralement toujours une taxe à payer pour les services municipaux.
Vous ne serez jamais exonéré de l’impôt foncier tant que vous serez propriétaire de votre maison, mais il existe quelques astuces simples que vous pouvez utiliser pour réduire votre facture d’impôt foncier.
Points clés à retenir
- Les impôts fonciers sont calculés en multipliant le taux d’imposition effectif de votre municipalité par l’évaluation la plus récente de votre propriété.
- N’oubliez pas d’examiner votre carte d’impôt et de vous renseigner sur les maisons comparables dans votre région pour voir s’il y a des différences.
- Ne construisez pas ou ne modifiez pas votre bordure de trottoir juste avant l’évaluation, car ces mesures peuvent augmenter votre valeur.
- Donnez à l’évaluateur la possibilité de se promener dans votre maison – avec vous – pendant votre évaluation.
- Recherchez les exemptions locales et nationales et, si tout le reste échoue, déposez un recours fiscal pour faire baisser votre facture d’impôt foncier.
Comprendre votre facture d’impôts
Si vous estimez que vous payez trop cher, il est important de savoir comment votre municipalité atteint ce chiffre sur votre facture. Malheureusement, de nombreux propriétaires paient des impôts fonciers mais ne comprennent jamais vraiment comment ils sont calculés. Cela peut être déroutant et difficile, notamment parce qu’il peut y avoir un décalage entre la façon dont deux villes voisines calculent leurs impôts fonciers.
L’impôt foncier est calculé à l’aide de deux chiffres très importants : le taux d’imposition et la valeur marchande actuelle de votre propriété. Le taux auquel les autorités fiscales fixent leurs taux d’imposition est basé sur la législation de l’État : certaines les modifient chaque année, tandis que d’autres le font par paliers différents, par exemple tous les cinq ans. Les municipalités fixent leurs taux d’imposition – également appelés taux de kilométrage ou taux du moulin – en fonction de ce qu’elles estiment devoir payer pour les services importants.
Un évaluateur, engagé par le gouvernement local, estime la valeur marchande de votre propriété – qui comprend à la fois le terrain et la structure – après quoi vous recevez une évaluation. (Dans certaines juridictions, la valeur évaluée est un pourcentage de la valeur du marché ; dans d’autres, elle est identique à la valeur du marché).
L’évaluateur peut se rendre sur votre propriété, mais dans certains cas, il peut effectuer des évaluations foncières à distance à l’aide d’un logiciel avec des rôles d’imposition mis à jour. Le bureau du percepteur local vous envoie votre facture d’impôt foncier, qui est basée sur cette évaluation.
Pour établir votre facture d’impôt, votre bureau des impôts multiplie le taux d’imposition par la valeur imposable. Ainsi, si votre propriété est évaluée à 300 000 $ et que votre administration locale fixe votre taux d’imposition à 2,5 %, votre facture d’impôts annuelle sera de 7 500 $.
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Demandez votre carte d’impôt foncier
Peu de propriétaires savent qu’ils peuvent se rendre à la mairie et demander une copie de leur carte d’impôt foncier au bureau de l’assesseur local. La carte d’impôt fournit au propriétaire des informations que la ville a recueillies sur sa propriété au fil du temps.
Cette carte comporte des informations sur la taille du terrain, les dimensions précises des pièces, ainsi que le nombre et le type d’équipements situés dans la maison. D’autres informations peuvent inclure une section sur les caractéristiques spéciales ou des notes sur les améliorations apportées à la structure existante.
En examinant cette fiche, notez les éventuelles divergences et soulevez ces questions avec l’expert fiscal. Le contrôleur procédera à la correction et/ou à une réévaluation. Ce conseil semble ridiculement simple, mais les erreurs sont fréquentes. Si vous les trouvez, la commune a l’obligation de les corriger.
Ne pas construire
Tout changement structurel apporté à une maison ou à une propriété augmentera votre facture d’impôts. Une terrasse, une piscine, un grand hangar ou tout autre élément permanent ajouté à votre maison est présumé en augmenter la valeur.
Les propriétaires doivent s’informer sur l’augmentation que représente un nouvel ajout à leur facture d’impôts fonciers avant de commencer la construction. Appelez les services locaux de la construction et des impôts. Ils seront en mesure de vous donner une estimation approximative.
Limiter les recours
Les contrôleurs fiscaux reçoivent un ensemble de directives strictes pour le processus d’évaluation proprement dit. Toutefois, l’évaluation contient encore une certaine part de subjectivité. Cela signifie que les maisons plus attrayantes reçoivent souvent une valeur imposable plus élevée que les maisons comparables qui sont moins attrayantes physiquement.
Gardez à l’esprit que votre propriété est essentiellement comparée à celle de vos voisins lors de l’évaluation, ainsi qu’à d’autres dans le voisinage général. Bien que cela puisse être difficile, résistez à l’envie de préparer votre propriété avant l’arrivée de l’évaluateur. Vous devriez être en mesure de planifier à l’avance car l’évaluateur planifie normalement une visite à l’avance. Si possible, n’apportez pas d’améliorations physiques ou d’alternatives cosmétiques à la maison – nouveaux comptoirs ou appareils en acier inoxydable – avant que l’évaluateur n’ait terminé l’évaluation.
Recherchez vos voisins
Comme mentionné ci-dessus, des informations sur votre domicile sont disponibles à la mairie locale. Ce que beaucoup de personnes ne réalisent pas, c’est que dans de nombreux cas, les informations concernant d’autres évaluations de logements dans la région sont également accessibles au public.
Il est important d’examiner les maisons comparables dans la région et les statistiques générales sur les résultats de l’évaluation de la ville. Vous pouvez souvent trouver des écarts qui pourraient faire baisser vos impôts. Par exemple, disons que vous avez une maison de quatre chambres à coucher avec un garage pour une voiture, et que votre maison est évaluée à 250 000 $. Votre voisin possède également une maison de quatre chambres à coucher, mais cette maison possède un garage pour deux voitures, un hangar de 150 pieds carrés et une belle piscine. Malgré cela, la maison de votre voisin est évaluée à 235 000 $.
Y a-t-il eu une erreur ? À moins que votre bien ne présente d’autres caractéristiques distinctives qui expliquent la divergence, l’évaluateur a probablement commis une erreur. Compte tenu de tout cela, si une erreur est constatée, il est utile de la porter à l’attention de l’évaluateur le plus tôt possible afin de pouvoir obtenir une réévaluation si nécessaire.
Marcher à la maison avec l’évaluateur
De nombreuses personnes permettent à l’expert fiscal de se promener dans leur maison sans être guidé pendant le processus d’évaluation. Cela peut être une erreur. Certains évaluateurs ne verront que les bons points de la maison, comme la nouvelle cheminée ou les comptoirs en marbre dans la cuisine. Ils négligeront le fait que plusieurs appareils sont obsolètes ou que quelques petites fissures apparaissent au plafond.
Pour éviter que cela ne se produise, assurez-vous de faire le tour de la maison avec l’évaluateur et de lui signaler les bons points ainsi que les lacunes. Cela vous permettra de recevoir l’évaluation la plus juste possible pour votre maison.
Autoriser l’accès de l’évaluateur à votre domicile
Vous n’êtes pas obligé de laisser entrer le contrôleur fiscal chez vous. Toutefois, ce qui se passe généralement si vous ne permettez pas l’accès à l’intérieur, c’est que l’évaluateur suppose que vous avez fait certaines améliorations, comme l’ajout d’équipements ou des rénovations exorbitantes. Cela pourrait entraîner une augmentation de la facture fiscale.
De nombreuses villes ont une politique selon laquelle si le propriétaire n’accorde pas un accès complet à la propriété, l’évaluateur attribuera automatiquement la valeur imposable la plus élevée possible pour ce type de propriété – qu’elle soit équitable ou non. À ce stade, il appartient à l’individu de contester l’évaluation avec la ville, ce qui sera presque impossible si vous ne lui donnez pas accès à l’intérieur.
La leçon : Permettez à l’évaluateur d’accéder à votre domicile. Si vous avez pris des permis pour toutes les améliorations que vous avez apportées à la propriété, vous devriez vous en sortir.
Rechercher des exemptions
Les exemptions ne s’appliquent pas seulement aux organisations religieuses ou gouvernementales. Vous pouvez bénéficier d’une exemption si vous appartenez à certaines catégories. Certains États et municipalités réduisent la charge fiscale pour :
- Seniors
- Vétérans
- Personnes ayant certaines capacités
- Propriétés agricoles
Vérifiez auprès de votre autorité fiscale si vous pouvez bénéficier d’une exemption.
Faites appel de votre facture fiscale
Si vous avez fait tout ce que vous pouvez et que vous n’avez pas réussi à obtenir de votre bureau d’imposition qu’il voit les choses à votre façon, ne vous inquiétez pas. Vous avez encore une autre possibilité : l’appel fiscal.
L’introduction d’un recours fiscal peut vous coûter une petite taxe de dépôt, qui est payée pour faire examiner votre recours par quelqu’un. Le recours fiscal nécessite généralement l’aide d’un avocat. Votre avocat vous facturera probablement des frais, parfois une partie des économies réalisées sur votre facture fiscale si votre appel est approuvé. Votre recours doit être introduit dans les délais impartis, sinon vous serez coincé avec la facture que vous recevrez de votre bureau local des impôts.
Votre avocat passera en revue les étapes de l’appel et les informations requises. Dans certains cas, vous devrez peut-être prendre des photos et fournir des détails sur l’état actuel de votre propriété. Il examinera ensuite ces informations, les comparera à la dernière évaluation et à la dernière facture d’impôt, et prendra une décision. Il se peut que vous entendiez quelque chose immédiatement ou que l’examinateur mette quelques mois à rendre une décision.
Si la commission approuve votre recours, elle ne fera qu’abaisser l’évaluation de votre domicile – et non votre taux d’imposition effectif. Bien que vous soyez toujours imposé au même taux, il en résultera une réduction de votre facture fiscale.
N’oubliez pas, cependant, que la procédure d’appel n’est pas une garantie que votre facture sera abandonnée. Elle peut rester la même ou, dans de rares cas, elle peut augmenter si l’examinateur estime que votre évaluation est trop basse.
Il peut être difficile de trouver un équilibre entre le désir d’avoir une belle maison et celui de payer le moins d’impôts possible. Cependant, il y a quelques petites choses que vous pouvez faire pour réduire votre charge fiscale sans avoir à vivre dans un dépotoir. Évitez d’apporter des améliorations juste avant l’évaluation de votre maison. Renseignez-vous auprès des voisins : s’ils paient moins d’impôts que vous mais possèdent une maison similaire, vous risquez d’être dans la course pour obtenir une réduction d’impôts. Il vous suffit de le demander.
La chose la plus importante à retenir est de ne pas présumer que votre facture fiscale est gravée dans le marbre. Un peu de devoirs et de diligence peuvent contribuer à réduire la charge.