Vous voulez être propriétaire de votre maison, mais vous ne voulez pas épuiser toutes vos économies pour y parvenir ? Vous pouvez envisager un prêt hypothécaire tout-en-un. Ce produit vous permet de combiner votre prêt hypothécaire et votre épargne. Voyons comment il fonctionne.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires tout-en-un permettent de combiner hypothèque et épargne. Ils nécessitent la combinaison d’un compte chèque, d’un prêt sur valeur nette immobilière et d’un prêt hypothécaire en un seul.
- Les avantages d’un prêt hypothécaire tout-en-un comprennent l’utilisation transparente des liquidités supplémentaires pour rembourser un prêt hypothécaire, ainsi que l’augmentation des liquidités au-delà des prêts immobiliers habituels.
- Les paiements supplémentaires effectués sur le capital d’un prêt hypothécaire tout-en-un peuvent être annulés et récupérés à tout moment.
- Les prêts hypothécaires tout-en-un sont généralement assortis de frais annuels de 50 à 100 dollars et sont des prêts hypothécaires à taux variable sur 30 ans.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire tout-en-un ?
L’IRS ne permettra pas que les intérêts imposables payés et les intérêts reçus s’annulent mutuellement comme au Royaume-Uni et en Australie ; chacun doit être déclaré séparément. Par conséquent, les prêts « compensatoires » disponibles aux États-Unis ne peuvent techniquement pas être appelés par ce nom. Pour que ces prêts soient conformes aux directives de l’IRS, ils doivent combiner un compte chèque, un prêt sur valeur domiciliaire et un prêt hypothécaire en un seul compte. Un compte ne compense pas vraiment l’autre comme c’est le cas au Royaume-Uni. Le compte unique offre toutes les commodités d’un compte bancaire normal, comme un guichet automatique et des cartes de débit, le paiement automatique des factures et un chéquier. Mais il permet d’utiliser chaque dollar supplémentaire que le propriétaire doit utiliser pour rembourser le prêt hypothécaire jusqu’à ce qu’il soit utilisé.
Cette caractéristique unique profite au propriétaire de plusieurs façons. Premièrement, comme le compte bancaire du propriétaire est intégré directement dans le prêt hypothécaire, le propriétaire recevra un rendement beaucoup plus élevé sur ses dépôts. En effet, l’argent est utilisé pour réduire le montant des intérêts du prêt, qui seront presque toujours beaucoup plus élevés que ceux des comptes de dépôt à vue traditionnels.
Deuxièmement, ce type de compte offre toujours une liquidité instantanée d’une manière que les hypothèques traditionnelles, ou même les lignes de crédit sur la valeur nette du logement, ne peuvent pas offrir. Si certaines lignes de crédit sur valeur domiciliaire offrent un accès par chéquier ou même par carte de débit, elles n’ont pas la souplesse de ce produit hybride. Si le propriétaire n’a pas les liquidités nécessaires pour effectuer un paiement sur le prêt au cours d’un mois donné, aucun paiement minimum n’est requis car l’intérêt minimum dû est simplement avancé à partir de la ligne de crédit disponible.
Enfin, les prêts tout-en-un sont entièrement réversibles ; le capital supplémentaire payé peut être récupéré à tout moment, ce qui résout un problème majeur inhérent à la tentative d’accélérer les prêts hypothécaires « à sens unique » traditionnels ou même les prêts compensatoires disponibles à l’étranger.
La plupart des prêts hypothécaires tout-en-un exigent un score FICO d’environ 700 ou plus, ce qui ne profite qu’aux emprunteurs ayant un flux de trésorerie positif régulier.
Exemple d’un prêt hypothécaire tout-en-un
Dan a besoin d’un prêt hypothécaire de 400 000 dollars à 6 %. Il a un revenu mensuel net de 7 000 $. S’il fait un prêt fixe classique sur 30 ans, ses mensualités seront de 2 398 $. Après toutes les dépenses, telles que la vie quotidienne, l’hypothèque, etc., il pourra économiser 1 000 $ par mois. Mais s’il utilise un prêt hypothécaire tout-en-un, ou « compensé », les 1 000 dollars par mois qu’il économise serviront à réduire le solde du prêt hypothécaire pour le calcul des intérêts.
En supposant que le taux du prêt accéléré reste constant à 6 %, il est possible pour Dan de rembourser son prêt en un peu moins de 15 ans et d’avoir encore les 1 000 dollars qu’il a économisés chaque mois. Il n’aurait en fait pas à rembourser son prêt. Le prêteur se contenterait de l’emprunter pendant le remboursement du prêt pour réduire le solde du capital. Le plus important est peut-être que ce type de prêt hypothécaire peut motiver les emprunteurs à réduire leurs dépenses, car ils peuvent voir que leurs fonds sont utilisés pour rembourser leurs prêts.
Frais et taux du prêt hypothécaire tout-en-un
La plupart des prêteurs hypothécaires compensatoires et tout-en-un facturent des frais annuels de 50 à 100 dollars en plus des autres frais de prêt standard, et des taux plus élevés s’appliquent généralement aux prêts hypothécaires accélérés. La plupart des prêts accélérés sont des véhicules à taux variable sur 30 ans qui sont liés à l’indice LIBOR. Le taux ajustable pour ce type de prêt peut être supérieur de 1 % à celui des prêts classiques, à moins que l’emprunteur ne choisisse de payer des points supplémentaires à l’avance. Mais au cœur du problème se trouve la question de savoir ce qui est le plus important : les taux et les frais ou le montant total des intérêts payés pendant la durée du prêt ?
Il est évident qu’une question clé à prendre en compte ici est la durée de vie du prêt. Un taux d’intérêt légèrement plus élevé pourrait être intéressant si le prêt est remboursé plusieurs années plus tôt qu’un prêt à taux plus bas. N’oubliez pas que le délai de remboursement d’un prêt accéléré n’est pas fixe. Par conséquent, il faut tenir compte de l’excédent de trésorerie prévu de l’emprunteur pour faire cette comparaison.
Aptitude au prêt hypothécaire tout-en-un
L’une des principales réserves concernant ce type de prêt est que la plupart des prêteurs qui proposent des prêts hypothécaires accélérés exigent des emprunteurs qu’ils aient un score FICO d’au moins 680 à 700 pour être admissibles. En effet, ce type de prêt hypothécaire ne profitera qu’à un emprunteur qui a un flux de trésorerie positif constant, avec des fonds excédentaires disponibles pour réduire régulièrement le capital du prêt.
Bien que les avantages de ce type de prêt puissent être considérables, l’adéquation est toujours une préoccupation majeure, comme pour tout autre produit de prêt. Les emprunteurs indisciplinés sur le plan financier peuvent vouloir éviter de prendre l’un de ces prêts. La possession d’un trop grand nombre de crédits disponibles par le biais de l’aspect « ligne de crédit » du compte pourrait déclencher chez certaines personnes une frénésie de dépenses, qui s’ajoutera au capital de la dette.
Une autre façon de réduire la dette hypothécaire est d’obtenir une hypothèque à faible taux d’intérêt. Il est important de faire le tour du marché, car différents prêteurs peuvent proposer différents taux d’intérêt pour un même type de prêt et, à long terme, l’obtention d’un prêt hypothécaire à taux d’intérêt réduit peut vous faire économiser des milliers de dollars.